Нещодавній законопроект, що просувається прогресивними демократами в Сенаті, містить положення, які, ймовірно, скоротять пропозицію житла, посилять сегрегацію та витіснять орендарів — і все це на підставі обмеження інвестицій «приватного капіталу» у приватні будинки. Незважаючи на заяви про популістські наміри, ця політика може ненавмисно принести користь заможним домовласникам на шкоду американським робітникам.
Хибний наратив про домінування корпоративного житла
Законопроект спрямований на обмеження інституційних інвестицій в оренду приватних будинків, включаючи проекти «збудуй та здай в оренду». Це з перебільшеним страхом, що фірми з Уолл-стрит позбавляють звичайних американців доступу до житла. Однак інституційні інвестори в даний час володіють лише 0,55% приватних будинків у США, що становить менше 4% від річних продажів.
Незважаючи на цей невеликий слід, зберігається уявлення, що корпоративні покупці підвищують ціни. Насправді ці інвестори часто додають до пропозиції оренди, а не скорочують ринок покупців. Хоча вони можуть трохи підвищувати ціни на житло, вони також зазвичай знижують орендну плату, роблячи житло більш доступним для тих, хто не може претендувати на іпотеку.
Непередбачені наслідки виняткового зонування
Інвестиції корпорацій у приватні будинки можуть навіть зменшити соціально-економічну сегрегацію. Багато передмість середнього класу фактично закриті для домогосподарств із низькими доходами через обмежувальне зонування. Інституційні інвестори, які купують і здають в оренду будинки, руйнують ці бар’єри, дозволяючи сім’ям з низькими доходами переїжджати до благополучних районів.
Дослідження Конхі Чанг показують, що ця збільшена доступність може призвести до більшої інтеграції, хоча це також може викликати реакцію у відповідь з боку домовласників, які опираються змінам. Ця динаміка підкреслює критичну суперечність: багато жителів передмість віддають перевагу виключенню, і популістська політика може зміцнити цю сегрегацію під приводом захисту покупців житла.
Реальні збитки: придушення нового будівництва
Найбільш руйнівним аспектом законопроекту є майже повна заборона інституційного фінансування нових об’єктів оренди. Якщо інвестори будуть змушені продати всі будинки в проекті «будуй та здай в оренду» протягом семи років, такі проекти стануть фінансово недоцільними. Це відлякає інвестиції в нову пропозицію житла, перенаправляючи капітал на більш прибуткові підприємства, такі як центри обробки даних.
За останні п’ять років будівництво за схемою «будуй та здай в оренду» додало близько 250 000 будинків до житлового фонду США. Сенатський законопроект ризикує зупинити це зростання, зрештою роблячи житло менш доступним. Навіть якщо такі проекти залишаться життєздатними, вимога про продаж протягом семи років фактично витіснить орендарів, віддаючи пріоритет заможнішим покупцям над тими, хто покладається на орендне житло.
Лицемірство популістської риторики
Сенатор Елізабет Уоррен захищає цю політику, хибно стверджуючи, що «приватний капітал» готовий захопити ринок приватних будинків. Насправді, інституційне володіння є мінімальним, і багато орендодавців є публічно торгованими компаніями, що належать звичайним інвесторам через пенсійні плани та 401(k).
Обґрунтування законопроекту спирається на змовницькі ложі про невизначений корпоративний пудж. Цей демагогічний підхід підриває самі принципи популістської політики, яка має надавати пріоритет потребам американських робітників. Результатом, ймовірно, буде протилежне: скорочення пропозиції житла, посилення сегрегації та подальше збагачення домовласників за рахунок орендарів.
Зрештою, це законодавство демонструє абсурдність пріоритету ідеологічної чистоти над прагматичними рішеннями. Піддаючись антикорпоративним настроям, прогресивні демократи можуть ненавмисно посилити житлову кризу, яку вони стверджують, що вирішують.
