Недавний законопроект, продвигаемый прогрессивными демократами в Сенате, содержит положения, которые, вероятно, сократят предложение жилья, усилят сегрегацию и вытеснят арендаторов — и всё это под предлогом ограничения инвестиций «частного капитала» в частные дома. Несмотря на заявления о популистских намерениях, эта политика может непреднамеренно принести пользу состоятельным домовладельцам в ущерб американским рабочим.
Ложный нарратив о доминировании корпоративного жилья
Законопроект направлен на ограничение институциональных инвестиций в аренду частных домов, включая проекты «построй и сдай в аренду». Это связано с преувеличенным страхом, что фирмы с Уолл-стрит лишают обычных американцев доступа к жилью. Однако институциональные инвесторы в настоящее время владеют всего лишь 0,55% частных домов в США, что составляет менее 4% от годовых продаж.
Несмотря на этот небольшой след, сохраняется представление о том, что корпоративные покупатели повышают цены. На самом деле, эти инвесторы часто добавляют к предложению аренды, а не сокращают рынок покупателей. Хотя они могут незначительно повышать цены на жилье, они также, как правило, снижают арендную плату, делая жилье более доступным для тех, кто не может претендовать на ипотеку.
Непредвиденные последствия исключительного зонирования
Инвестиции корпораций в частные дома могут даже уменьшить социально-экономическую сегрегацию. Многие пригороды среднего класса фактически закрыты для домохозяйств с низкими доходами из-за ограничительного зонирования. Институциональные инвесторы, покупающие и сдающие в аренду дома, разрушают эти барьеры, позволяя семьям с низкими доходами переезжать в благополучные районы.
Исследования Конхи Чанг показывают, что эта возросшая доступность может привести к большей интеграции, хотя это также может вызвать ответную реакцию со стороны домовладельцев, которые сопротивляются переменам. Эта динамика подчеркивает критическое противоречие: многие жители пригородов предпочитают исключение, и популистская политика может укрепить эту сегрегацию под предлогом защиты покупателей жилья.
Реальный ущерб: подавление нового строительства
Самым разрушительным аспектом законопроекта является почти полный запрет на институциональное финансирование новых объектов аренды. Если инвесторы будут вынуждены продать все дома в проекте «построй и сдай в аренду» в течение семи лет, такие проекты станут финансово нецелесообразными. Это отпугнет инвестиции в новое предложение жилья, перенаправляя капитал в более прибыльные предприятия, такие как центры обработки данных.
За последние пять лет строительство по схеме «построй и сдай в аренду» добавило около 250 000 домов к жилому фонду США. Сенатский законопроект рискует остановить этот рост, в конечном итоге делая жилье менее доступным. Даже если такие проекты останутся жизнеспособными, требование о продаже в течение семи лет фактически вытеснит арендаторов, отдавая приоритет более состоятельным покупателям над теми, кто полагается на арендное жилье.
Лицемерие популистской риторики
Сенатор Элизабет Уоррен защищает эту политику, ложно утверждая, что «частный капитал» готов «захватить» рынок частных домов. На самом деле, институциональное владение минимально, и многие арендодатели являются публично торгуемыми компаниями, принадлежащими обычным инвесторам через пенсионные планы и 401(k).
Обоснование законопроекта опирается на заговорщические ложи об неопределённом корпоративном пугале. Этот демагогический подход подрывает сами принципы популистской политики, которая должна отдавать приоритет потребностям американских рабочих. Результатом, вероятно, будет обратное: сокращение предложения жилья, усиление сегрегации и дальнейшее обогащение домовладельцев за счёт арендаторов.
В конечном счёте, это законодательство демонстрирует абсурдность приоритета идеологической чистоты над прагматичными решениями. Поддаваясь антикорпоративным настроениям, прогрессивные демократы могут непреднамеренно усугубить жилищный кризис, который они утверждают, что решают.
