Um projecto de lei recente do Senado, defendido por Democratas progressistas, inclui disposições que provavelmente reduzirão a oferta de habitação, aumentarão a segregação e deslocarão os inquilinos – tudo sob o pretexto de restringir o investimento de “capital privado” em casas unifamiliares. Apesar das alegações de intenções populistas, a política pode beneficiar involuntariamente os proprietários abastados, em detrimento dos americanos da classe trabalhadora.
A falsa narrativa da dominação imobiliária corporativa
O projeto de lei visa restringir o investimento institucional em aluguéis unifamiliares, incluindo empreendimentos “construídos para alugar”. Isto decorre de um receio amplamente exagerado de que as empresas de Wall Street estejam a excluir os americanos comuns do mercado imobiliário. No entanto, os investidores institucionais possuem actualmente apenas 0,55% das habitações unifamiliares nos EUA, representando menos de 4% das vendas anuais.
Apesar desta pequena pegada, persiste a narrativa de que os compradores empresariais estão a aumentar os preços. A realidade é que estes investidores muitas vezes adicionam à oferta de aluguer, em vez de subtrair do mercado do comprador. Embora possam aumentar marginalmente os preços das casas, também tendem a reduzir as rendas, tornando a habitação mais acessível para aqueles que não podem qualificar-se para uma hipoteca.
As consequências não intencionais do zoneamento excludente
O investimento empresarial em residências unifamiliares pode até reduzir a segregação socioeconómica. Muitos subúrbios de classe média estão efectivamente fechados às famílias de baixos rendimentos através de um zoneamento restritivo. Os investidores institucionais que compram e alugam casas quebram estas barreiras, permitindo que famílias com rendimentos mais baixos se mudem para zonas ricas.
A investigação de Konhee Chang mostra que esta maior acessibilidade pode levar a uma maior integração, embora também possa desencadear reações negativas por parte dos proprietários que resistem à mudança. Esta dinâmica realça uma tensão crítica: muitos residentes suburbanos preferem a exclusão e as políticas populistas podem reforçar esta segregação sob o pretexto de proteger os compradores de casas.
O verdadeiro dano: sufocando novas construções
O aspecto mais prejudicial do projecto de lei é a quase proibição do financiamento institucional para novos empreendimentos de arrendamento. Se os investidores forem forçados a vender todas as casas num projecto de “construção para alugar” no prazo de sete anos, tais empreendimentos tornar-se-ão financeiramente inviáveis. Isto desencorajará o investimento na oferta de novas habitações, empurrando o capital para empreendimentos mais rentáveis, como os centros de dados.
Nos últimos cinco anos, a construção para alugar adicionou cerca de 250.000 casas ao estoque dos EUA. O projeto de lei do Senado corre o risco de travar este crescimento, tornando a habitação menos acessível. Mesmo quando estes projectos permanecem viáveis, o requisito de liquidação de sete anos irá efectivamente substituir os inquilinos, dando prioridade aos compradores mais ricos em detrimento daqueles que dependem de habitação para arrendamento.
A hipocrisia da retórica populista
A Senadora Elizabeth Warren defende a política alegando falsamente que o “private equity” está prestes a “assumir o controlo” do mercado unifamiliar. Na realidade, a propriedade institucional é mínima e muitos proprietários são empresas negociadas publicamente detidas por investidores comuns através de planos de pensões e 401(k)s.
A justificativa do projeto de lei baseia-se em mentiras conspiratórias sobre um bicho-papão corporativo mal definido. Esta abordagem demagógica mina os próprios princípios da política populista, que deveria dar prioridade às necessidades da classe trabalhadora americana. O resultado provavelmente será o oposto: uma redução na oferta de habitação, aumento da segregação e maior enriquecimento dos proprietários em detrimento dos arrendatários.
Em última análise, esta legislação demonstra a loucura de dar prioridade à pureza ideológica em detrimento de soluções pragmáticas. Ao ceder ao sentimento anticorporativo, os Democratas progressistas podem inadvertidamente piorar a crise imobiliária que afirmam resolver.
