Niedawna ustawa forsowana przez postępowych Demokratów w Senacie zawiera postanowienia, które prawdopodobnie zmniejszą podaż mieszkań, zwiększą segregację i wysiedlą najemców – a wszystko to pod pozorem ograniczenia inwestycji „kapitału prywatnego” w domy jednorodzinne. Pomimo twierdzeń o zamiarach populistycznych, polityka ta może w sposób niezamierzony przynieść korzyści zamożnym właścicielom domów kosztem amerykańskich pracowników.
Fałszywa narracja o dominacji budownictwa korporacyjnego
Projekt ustawy ma na celu ograniczenie inwestycji instytucjonalnych w prywatne domy na wynajem, w tym projekty budowane na wynajem. Wynika to z przesadnych obaw, że firmy z Wall Street pozbawiają zwykłych Amerykanów dostępu do mieszkań. Jednakże inwestorzy instytucjonalni są obecnie właścicielami zaledwie 0,55% domów jednorodzinnych w USA, co stanowi mniej niż 4% rocznej sprzedaży.
Pomimo tak niewielkiej powierzchni nadal panuje przekonanie, że nabywcy korporacyjni podnoszą ceny. W rzeczywistości inwestorzy ci często dodają do podaży wynajmu, zamiast odejmować ją od rynku kupującego. Chociaż mogą nieznacznie podnieść ceny domów, zwykle obniżają czynsze, dzięki czemu mieszkania stają się bardziej przystępne dla tych, którzy nie kwalifikują się do kredytu hipotecznego.
Niezamierzone konsekwencje podziału na strefy wykluczające
Inwestycje przedsiębiorstw w domy jednorodzinne mogą nawet zmniejszyć segregację społeczno-ekonomiczną. Wiele przedmieść zamieszkałych przez klasę średnią jest faktycznie zamkniętych dla gospodarstw domowych o niskich dochodach ze względu na restrykcyjny podział na strefy. Inwestorzy instytucjonalni kupujący i wynajmujący domy przełamują te bariery, umożliwiając rodzinom o niskich dochodach przeprowadzanie się do zamożnych dzielnic.
Badania Konhee Chang sugerują, że zwiększona dostępność może prowadzić do większej integracji, chociaż może również wywołać reakcję właścicieli domów, którzy opierają się zmianom. Ta dynamika uwydatnia krytyczne napięcie: wielu mieszkańców przedmieść preferuje wykluczenie, a populistyczna polityka może wzmocnić tę segregację pod pozorem ochrony nabywców domów.
Prawdziwe szkody: tłumienie nowej konstrukcji
Najbardziej szkodliwym aspektem ustawy jest niemal całkowity zakaz instytucjonalnego finansowania nowych nieruchomości na wynajem. Jeśli inwestorzy będą zmuszeni sprzedać w ciągu siedmiu lat wszystkie domy w ramach projektu budowanego na wynajem, takie projekty staną się nieopłacalne finansowo. Zniechęci to do inwestowania w nową podaż mieszkań, przekierowując kapitał do bardziej dochodowych przedsiębiorstw, takich jak centra danych.
W ciągu ostatnich pięciu lat zasoby mieszkaniowe w USA wzrosły o około 250 000 domów w wyniku budownictwa na wynajem. Ustawa Senatu grozi zatrzymaniem tego wzrostu, co ostatecznie sprawi, że mieszkania staną się mniej przystępne. Nawet jeśli takie projekty pozostaną wykonalne, wymóg sprzedaży w ciągu siedmiu lat skutecznie wyeliminuje najemców, stawiając na pierwszym miejscu bogatszych nabywców, a nie tych, którzy korzystają z mieszkań na wynajem.
Hipokryzja populistycznej retoryki
Senator Elizabeth Warren broni tej polityki, fałszywie twierdząc, że „kapitał prywatny” jest gotowy „przejąć” prywatny rynek krajowy. W rzeczywistości własność instytucjonalna jest minimalna, a wielu właścicieli to spółki notowane na giełdzie, których właścicielami są zwykli inwestorzy w ramach programów emerytalnych i 401(k).
Uzasadnienie projektu ustawy opiera się na konspiracyjnych kłamstwach na temat bliżej nieokreślonego korporacyjnego straszydła. To demagogiczne podejście podważa same zasady polityki populistycznej, która powinna priorytetowo traktować potrzeby amerykańskich pracowników. Rezultat będzie prawdopodobnie odwrotny: zmniejszenie podaży mieszkań, zwiększona segregacja i dalsze wzbogacanie właścicieli kosztem najemców.
Ostatecznie to ustawodawstwo pokazuje absurdalność przedkładania czystości ideologicznej nad rozwiązania pragmatyczne. Ulegając nastrojom antykorporacyjnym, postępowi Demokraci mogą nieumyślnie pogorszyć kryzys mieszkaniowy, który rzekomo rozwiązują.
