Een recent wetsvoorstel van de Senaat, verdedigd door progressieve Democraten, bevat bepalingen die waarschijnlijk het woningaanbod zullen verminderen, de segregatie zullen vergroten en huurders zullen verdringen – allemaal onder het mom van het beteugelen van ‘private equity’-investeringen in eengezinswoningen. Ondanks claims van populistische bedoelingen kan het beleid onbedoeld ten goede komen aan welvarende huiseigenaren, ten koste van de Amerikaanse arbeidersklasse.
Het valse verhaal van de dominantie van de bedrijfshuisvesting
Het wetsvoorstel heeft tot doel institutionele investeringen in de huur van eengezinswoningen te beperken, inclusief ‘build-to-rent’-ontwikkelingen. Dit komt voort uit de wijdverbreide angst dat Wall Street-bedrijven de gewone Amerikanen uit de huizenmarkt prijzen. Institutionele beleggers bezitten momenteel echter slechts 0,55% van de eengezinswoningen in de VS, goed voor minder dan 4% van de jaarlijkse omzet.
Ondanks deze kleine voetafdruk blijft het verhaal bestaan dat bedrijfskopers de prijzen opdrijven. De realiteit is dat deze investeerders vaak toevoegen aan het huuraanbod, in plaats van iets weg te halen uit de kopersmarkt. Hoewel ze de huizenprijzen marginaal kunnen verhogen, hebben ze ook de neiging de huurprijzen te verlagen, waardoor woningen toegankelijker worden voor degenen die niet in aanmerking komen voor een hypotheek.
De onbedoelde gevolgen van uitsluitingszonering
Bedrijfsinvesteringen in eengezinswoningen kunnen de sociaal-economische segregatie zelfs verminderen. Veel buitenwijken uit de middenklasse zijn door restrictieve bestemmingsplannen feitelijk afgesloten voor huishoudens met een lager inkomen. Institutionele beleggers die huizen kopen en huren, slechten deze barrières, waardoor gezinnen met lagere inkomens naar welvarende gebieden kunnen verhuizen.
Uit onderzoek van Konhee Chang blijkt dat deze grotere toegankelijkheid tot grotere integratie kan leiden, hoewel het ook tot weerstand kan leiden bij huiseigenaren die zich tegen verandering verzetten. Deze dynamiek benadrukt een kritische spanning: veel inwoners van voorsteden geven de voorkeur aan uitsluiting, en populistisch beleid kan deze segregatie versterken onder het mom van bescherming van huizenkopers.
De echte schade: verstikkende nieuwbouw
Het meest schadelijke aspect van het wetsvoorstel is het bijna verbod op institutionele financiering voor nieuwe huurontwikkelingen. Als investeerders gedwongen worden om binnen zeven jaar alle woningen in een ‘build-to-rent’-project te verkopen, worden dergelijke ontwikkelingen financieel onhaalbaar. Dit zal investeringen in het aanbod van nieuwe woningen ontmoedigen, waardoor kapitaal naar meer winstgevende ondernemingen zoals datacenters zal worden geduwd.
De afgelopen vijf jaar heeft de ‘build-to-rent’-bouw ongeveer 250.000 woningen aan de Amerikaanse voorraad toegevoegd. Het wetsvoorstel van de Senaat dreigt deze groei een halt toe te roepen, waardoor woningen uiteindelijk minder betaalbaar worden. Zelfs als dergelijke projecten levensvatbaar blijven, zal de zevenjarige uitverkoopvereiste feitelijk huurders verdringen, waardoor rijkere kopers voorrang krijgen boven degenen die afhankelijk zijn van huurwoningen.
De hypocrisie van populistische retoriek
Senator Elizabeth Warren verdedigt dit beleid door ten onrechte te beweren dat ‘private equity’ op het punt staat de eengezinsmarkt ‘over te nemen’. In werkelijkheid is het institutionele eigendom minimaal, en veel verhuurders zijn beursgenoteerde bedrijven die eigendom zijn van gewone beleggers via pensioenregelingen en 401(k)s.
De rechtvaardiging van het wetsvoorstel is gebaseerd op samenzweerderige leugens over een slecht gedefinieerde bedrijfsboeman. Deze demagogische benadering ondermijnt de principes van het populistische beleid, dat prioriteit zou moeten geven aan de behoeften van de Amerikaanse arbeidersklasse. Het resultaat zal waarschijnlijk het tegenovergestelde zijn: een vermindering van het woningaanbod, een grotere segregatie en een verdere verrijking van huiseigenaren ten koste van huurders.
Uiteindelijk toont deze wetgeving de dwaasheid aan om ideologische zuiverheid voorrang te geven boven pragmatische oplossingen. Door toe te geven aan anti-corporate sentimenten kunnen progressieve Democraten onbedoeld de huizencrisis verergeren die zij beweren op te lossen.
