Un recente disegno di legge del Senato, sostenuto dai democratici progressisti, include disposizioni che probabilmente ridurranno l’offerta di alloggi, aumenteranno la segregazione e rimpiazzeranno gli affittuari, il tutto con il pretesto di frenare gli investimenti di “private equity” nelle case unifamiliari. Nonostante le affermazioni di intenti populisti, la politica potrebbe involontariamente avvantaggiare i ricchi proprietari di case a scapito degli americani della classe operaia.
La falsa narrativa del dominio immobiliare aziendale
Il disegno di legge mira a limitare gli investimenti istituzionali negli affitti unifamiliari, compresi gli sviluppi “build-to-rent”. Ciò deriva da un timore ampiamente esagerato che le aziende di Wall Street stiano escludendo gli americani comuni dal mercato immobiliare. Tuttavia, gli investitori istituzionali attualmente possiedono solo lo 0,55% delle case unifamiliari negli Stati Uniti, che rappresentano meno del 4% delle vendite annuali.
Nonostante questa piccola impronta, persiste la narrazione secondo cui gli acquirenti aziendali stanno facendo aumentare i prezzi. La realtà è che questi investitori spesso aggiungere all’offerta di noleggio, anziché sottrarre dal mercato dell’acquirente. Sebbene possano aumentare marginalmente i prezzi delle case, tendono anche ad abbassare gli affitti, rendendo gli alloggi più accessibili per coloro che non possono beneficiare di un mutuo.
Le conseguenze indesiderate della zonizzazione di esclusione
Gli investimenti aziendali in case unifamiliari possono persino ridurre la segregazione socioeconomica. Molti sobborghi della classe media sono di fatto chiusi alle famiglie a basso reddito attraverso una zonizzazione restrittiva. Gli investitori istituzionali che acquistano e affittano case abbattono queste barriere, consentendo alle famiglie a basso reddito di trasferirsi in aree ricche.
La ricerca di Konhee Chang mostra che questa maggiore accessibilità può portare a una maggiore integrazione, sebbene possa anche innescare una reazione negativa da parte dei proprietari di case che si oppongono al cambiamento. Questa dinamica evidenzia una tensione critica: molti residenti suburbani preferiscono l’esclusione, e le politiche populiste possono rafforzare questa segregazione con il pretesto di proteggere gli acquirenti di case.
Il vero danno: soffocare le nuove costruzioni
L’aspetto più dannoso del disegno di legge è il quasi divieto di finanziamento istituzionale per nuovi insediamenti locativi. Se gli investitori fossero costretti a vendere tutte le case in un progetto “build-to-rent” entro sette anni, tali sviluppi diventerebbero finanziariamente impraticabili. Ciò scoraggerà gli investimenti nella nuova offerta di alloggi, spingendo il capitale verso iniziative più redditizie come i data center.
Negli ultimi cinque anni, l’edilizia “build-to-rent” ha aggiunto circa 250.000 case al patrimonio statunitense. Il disegno di legge del Senato rischia di arrestare questa crescita, rendendo in definitiva gli alloggi meno accessibili. Anche quando tali progetti rimarranno fattibili, il requisito di svendita di sette anni sposterà di fatto gli inquilini, dando priorità agli acquirenti più ricchi rispetto a quelli che fanno affidamento sugli alloggi in affitto.
L’ipocrisia della retorica populista
La senatrice Elizabeth Warren difende questa politica sostenendo falsamente che il “private equity” è pronto a “prendere il controllo” del mercato unifamiliare. In realtà, la proprietà istituzionale è minima e molti proprietari sono società quotate in borsa possedute da investitori ordinari attraverso piani pensionistici e 401(k).
La giustificazione del disegno di legge si basa su bugie cospiratorie su un non ben definito uomo nero aziendale. Questo approccio demagogico mina i principi stessi della politica populista, che dovrebbe dare priorità ai bisogni della classe operaia americana. Il risultato sarà probabilmente l’opposto: una riduzione dell’offerta immobiliare, una maggiore segregazione e un ulteriore arricchimento dei proprietari di case a scapito degli affittuari.
In definitiva, questa legislazione dimostra la follia di dare priorità alla purezza ideologica rispetto alle soluzioni pragmatiche. Assecondando il sentimento anti-corporativo, i democratici progressisti potrebbero inavvertitamente peggiorare la crisi immobiliare che pretendono di risolvere.
