RUU Senat baru-baru ini, yang didukung oleh Partai Demokrat progresif, mencakup ketentuan yang kemungkinan akan mengurangi pasokan perumahan, meningkatkan segregasi, dan menggusur penyewa—semuanya dengan kedok membatasi investasi “ekuitas swasta” di rumah keluarga tunggal. Meskipun ada klaim yang bersifat populis, kebijakan tersebut mungkin secara tidak sengaja menguntungkan pemilik rumah kaya dan merugikan kelas pekerja Amerika.
Narasi Palsu tentang Dominasi Perumahan Perusahaan
RUU ini bertujuan untuk membatasi investasi institusional dalam persewaan keluarga tunggal, termasuk pembangunan “build-to-rent”. Hal ini berasal dari ketakutan yang berlebihan bahwa perusahaan-perusahaan Wall Street akan memberikan harga kepada masyarakat Amerika agar tidak masuk dalam pasar perumahan. Namun, investor institusi saat ini hanya memiliki 0,55% rumah keluarga tunggal di AS, yang menyumbang kurang dari 4% penjualan tahunan.
Meskipun dampaknya kecil, masih ada narasi bahwa pembeli korporat menaikkan harga. Kenyataannya adalah para investor ini sering kali menambah pasokan sewa, dibandingkan mengurangi pasar pembeli. Meskipun kebijakan ini mungkin sedikit menaikkan harga rumah, kebijakan ini juga cenderung menurunkan harga sewa, sehingga membuat perumahan lebih mudah diakses oleh mereka yang tidak memenuhi syarat untuk mendapatkan hipotek.
Konsekuensi yang Tidak Disengaja dari Zonasi Eksklusif
Investasi perusahaan pada rumah keluarga tunggal bahkan dapat mengurangi segregasi sosial ekonomi. Banyak daerah pinggiran kota kelas menengah yang secara efektif tertutup bagi rumah tangga berpendapatan rendah melalui zonasi yang ketat. Investor institusional yang membeli dan menyewa rumah dapat meruntuhkan hambatan-hambatan ini, sehingga memungkinkan keluarga-keluarga berpendapatan rendah untuk pindah ke daerah-daerah yang makmur.
Penelitian yang dilakukan oleh Konhee Chang menunjukkan bahwa peningkatan aksesibilitas ini dapat mengarah pada integrasi yang lebih besar, meskipun hal ini juga dapat memicu reaksi balik dari pemilik rumah yang menolak perubahan. Dinamika ini menyoroti ketegangan yang kritis: banyak penduduk pinggiran kota lebih memilih pengucilan, dan kebijakan populis mungkin memperkuat segregasi ini dengan kedok melindungi pembeli rumah.
Kerusakan Nyata: Menahan Konstruksi Baru
Aspek yang paling merugikan dari RUU ini adalah hampir dilarangnya pendanaan institusional untuk pengembangan persewaan baru. Jika investor terpaksa menjual semua rumah dalam proyek “build-to-rent” dalam waktu tujuh tahun, pembangunan tersebut menjadi tidak layak secara finansial. Hal ini akan menghambat investasi pada pasokan perumahan baru, sehingga mendorong modal ke usaha yang lebih menguntungkan seperti pusat data.
Selama lima tahun terakhir, konstruksi build-to-rent telah menambah sekitar 250.000 rumah ke dalam stok rumah di AS. RUU Senat berisiko menghentikan pertumbuhan ini, yang pada akhirnya membuat perumahan menjadi kurang terjangkau. Bahkan ketika proyek-proyek tersebut tetap layak, persyaratan penjualan selama tujuh tahun akan secara efektif menggantikan penyewa, dan memprioritaskan pembeli yang lebih kaya daripada mereka yang bergantung pada perumahan sewa.
Kemunafikan Retorika Populis
Senator Elizabeth Warren membela kebijakan tersebut dengan secara keliru menyatakan bahwa “ekuitas swasta” siap untuk “mengambil alih” pasar keluarga tunggal. Kenyataannya, kepemilikan institusional sangat minim, dan banyak tuan tanah merupakan perusahaan publik yang dimiliki oleh investor biasa melalui program pensiun dan 401(k).
Pembenaran RUU ini didasarkan pada kebohongan konspirasi mengenai perusahaan yang tidak jelas identitasnya. Pendekatan demagogis ini melemahkan prinsip-prinsip kebijakan populis, yang seharusnya memprioritaskan kebutuhan kelas pekerja Amerika. Kemungkinan besar dampaknya justru sebaliknya: berkurangnya pasokan perumahan, meningkatnya segregasi, dan semakin memperkaya pemilik rumah dengan mengorbankan penyewa.
Pada akhirnya, undang-undang ini menunjukkan kebodohan dalam memprioritaskan kemurnian ideologi dibandingkan solusi pragmatis. Dengan menjadi kaki tangan sentimen anti-korporat, Partai Demokrat yang progresif mungkin secara tidak sengaja memperburuk krisis perumahan yang mereka klaim dapat diselesaikan.
