Un récent projet de loi du Sénat, défendu par les démocrates progressistes, comprend des dispositions qui réduiront probablement l’offre de logements, augmenteront la ségrégation et déplaceront les locataires, le tout sous couvert de freiner les investissements en « capital-investissement » dans les maisons unifamiliales. Malgré les allégations d’intentions populistes, cette politique pourrait involontairement profiter aux propriétaires aisés au détriment des Américains de la classe ouvrière.
Le faux récit de la domination du logement par les entreprises
Le projet de loi vise à restreindre les investissements institutionnels dans les locations unifamiliales, y compris les développements « construire pour louer ». Cela découle d’une crainte largement exagérée selon laquelle les entreprises de Wall Street excluent les Américains ordinaires du marché immobilier. Cependant, les investisseurs institutionnels ne possèdent actuellement que 0,55 % des maisons unifamiliales aux États-Unis, ce qui représente moins de 4 % des ventes annuelles.
Malgré cette faible empreinte, le récit persiste selon lequel les acheteurs professionnels font monter les prix. La réalité est que ces investisseurs ajoutent souvent à l’offre locative, plutôt que de soustraire au marché des acheteurs. Même s’ils peuvent augmenter légèrement les prix des logements, ils ont également tendance à baisser les loyers, rendant le logement plus accessible à ceux qui ne peuvent pas prétendre à un prêt hypothécaire.
Les conséquences involontaires du zonage d’exclusion
Les investissements des entreprises dans les maisons unifamiliales peuvent même réduire la ségrégation socio-économique. De nombreuses banlieues de classe moyenne sont effectivement fermées aux ménages à faible revenu en raison d’un zonage restrictif. Les investisseurs institutionnels qui achètent et louent des logements brisent ces barrières, permettant ainsi aux familles à faible revenu de s’installer dans des zones riches.
Les recherches menées par Konhee Chang montrent que cette accessibilité accrue peut conduire à une plus grande intégration, même si elle peut également déclencher des réactions négatives de la part des propriétaires qui résistent au changement. Cette dynamique met en évidence une tension critique : de nombreux habitants des banlieues préfèrent l’exclusion, et les politiques populistes peuvent renforcer cette ségrégation sous couvert de protection des acheteurs de maison.
Les vrais dégâts : les nouvelles constructions étouffantes
L’aspect le plus dommageable du projet de loi est sa quasi-interdiction du financement institutionnel pour les nouveaux développements locatifs. Si les investisseurs sont obligés de vendre toutes les maisons d’un projet « construit pour louer » dans un délai de sept ans, de tels développements deviennent financièrement non viables. Cela découragera les investissements dans de nouvelles offres de logements, poussant les capitaux vers des entreprises plus rentables comme les centres de données.
Au cours des cinq dernières années, la construction pour la location a ajouté environ 250 000 logements au parc américain. Le projet de loi du Sénat risque de stopper cette croissance, rendant ainsi le logement moins abordable. Même lorsque de tels projets restent viables, l’exigence de sept ans de liquidation aura pour effet de déplacer les locataires, donnant la priorité aux acheteurs les plus riches par rapport à ceux qui dépendent des logements locatifs.
L’hypocrisie de la rhétorique populiste
La sénatrice Elizabeth Warren défend cette politique en affirmant à tort que le « capital-investissement » est sur le point de « prendre le contrôle » du marché unifamilial. En réalité, la propriété institutionnelle est minime et de nombreux propriétaires sont des sociétés cotées en bourse détenues par des investisseurs ordinaires par le biais de régimes de retraite et de 401(k).
La justification du projet de loi s’appuie sur des mensonges conspirateurs au sujet d’un croque-mitaine mal défini. Cette approche démagogique sape les principes mêmes de la politique populiste, qui devrait donner la priorité aux besoins de la classe ouvrière américaine. Le résultat sera probablement inverse : une réduction de l’offre de logements, une ségrégation accrue et un enrichissement accru des propriétaires au détriment des locataires.
En fin de compte, cette législation démontre la folie de donner la priorité à la pureté idéologique plutôt qu’aux solutions pragmatiques. En cédant au sentiment anti-corporatif, les démocrates progressistes pourraient par inadvertance aggraver la crise du logement qu’ils prétendent résoudre.
