Un reciente proyecto de ley del Senado, defendido por los demócratas progresistas, incluye disposiciones que probablemente reducirán la oferta de viviendas, aumentarán la segregación y desplazarán a los inquilinos, todo ello con el pretexto de frenar la inversión de “capital privado” en viviendas unifamiliares. A pesar de las afirmaciones de intención populista, la política puede beneficiar involuntariamente a los propietarios de viviendas adinerados a expensas de los estadounidenses de clase trabajadora.
La falsa narrativa de la dominación corporativa de la vivienda
El proyecto de ley tiene como objetivo restringir la inversión institucional en alquileres unifamiliares, incluidos los desarrollos de “construcción para alquiler”. Esto surge de un temor ampliamente exagerado de que las empresas de Wall Street estén sacando del mercado inmobiliario a los estadounidenses comunes y corrientes. Sin embargo, los inversores institucionales actualmente poseen apenas el 0,55% de las viviendas unifamiliares en Estados Unidos, lo que representa menos del 4% de las ventas anuales.
A pesar de esta pequeña huella, persiste la narrativa de que los compradores corporativos están haciendo subir los precios. La realidad es que estos inversores a menudo añaden a la oferta de alquiler, en lugar de restarle valor al mercado de compradores. Si bien pueden aumentar marginalmente los precios de las viviendas, también tienden a reducir los alquileres, haciendo que las viviendas sean más accesibles para quienes no pueden calificar para una hipoteca.
Las consecuencias no deseadas de la zonificación excluyente
La inversión corporativa en viviendas unifamiliares puede incluso reducir la segregación socioeconómica. Muchos suburbios de clase media están efectivamente cerrados a los hogares de bajos ingresos debido a una zonificación restrictiva. Los inversores institucionales que compran y alquilan viviendas rompen estas barreras, permitiendo que las familias de bajos ingresos se muden a zonas ricas.
La investigación realizada por Konhee Chang muestra que esta mayor accesibilidad puede conducir a una mayor integración, aunque también puede provocar reacciones negativas por parte de los propietarios que se resisten al cambio. Esta dinámica pone de relieve una tensión crítica: muchos residentes suburbanos prefieren la exclusión, y las políticas populistas pueden reforzar esta segregación con el pretexto de proteger a los compradores de viviendas.
El daño real: asfixiante nueva construcción
El aspecto más perjudicial del proyecto de ley es su casi prohibición de la financiación institucional para nuevos desarrollos de alquiler. Si los inversores se ven obligados a vender todas las viviendas en un proyecto de “construcción para alquiler” en un plazo de siete años, dichos desarrollos se vuelven financieramente inviables. Esto desalentará la inversión en la oferta de nuevas viviendas, empujando el capital hacia empresas más rentables como los centros de datos.
En los últimos cinco años, la construcción para alquiler ha añadido aproximadamente 250.000 viviendas al parque estadounidense. El proyecto de ley del Senado corre el riesgo de detener este crecimiento y, en última instancia, hacer que la vivienda sea menos asequible. Incluso cuando tales proyectos sigan siendo viables, el requisito de liquidación de siete años desplazará efectivamente a los inquilinos, dando prioridad a los compradores más ricos sobre aquellos que dependen de viviendas de alquiler.
La hipocresía de la retórica populista
La senadora Elizabeth Warren defiende la política afirmando falsamente que el “capital privado” está a punto de “apoderarse” del mercado de viviendas unifamiliares. En realidad, la propiedad institucional es mínima y muchos propietarios son empresas que cotizan en bolsa propiedad de inversores comunes a través de planes de pensiones y 401(k).
La justificación del proyecto de ley se basa en mentiras conspirativas sobre un hombre del saco corporativo mal definido. Este enfoque demagógico socava los principios mismos de la política populista, que debería priorizar las necesidades de los estadounidenses de clase trabajadora. El resultado probablemente será el opuesto: una reducción en la oferta de vivienda, una mayor segregación y un mayor enriquecimiento de los propietarios a expensas de los inquilinos.
En última instancia, esta legislación demuestra la locura de priorizar la pureza ideológica sobre las soluciones pragmáticas. Al complacer el sentimiento anticorporativo, los demócratas progresistas pueden empeorar sin darse cuenta la crisis inmobiliaria que dicen resolver.
